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Points clés à retenir
- La G1 est obligatoire pour vendre un terrain constructible en zone moyenne ou forte.
- Vérifiez la zone sur Géorisques avant de signer l’avant-contrat.
- Le vendeur la fournit, mais le coût peut être partagé par convention.
- Comptez environ 1 010 € TTC en moyenne (enquête FFB).
- Valable 30 ans sans remaniement du sol ; la G2 reste nécessaire pour construire.
Qu’est-ce qu’une étude de sol G1 ?
Une étude de sol G1 est une étude géotechnique préalable. Elle repère les risques du terrain, en particulier le retrait-gonflement des argiles, avant la vente. Elle ne donne pas de chiffres pour les fondations : c’est le rôle de la G2.
La mission se découpe en deux phases. La première, l’étude de site (ES), dresse l’état des lieux du terrain et de son environnement. La seconde, les principes généraux de construction (PGC), propose des pistes d’adaptation du futur projet au sol.
Ce que la G1 ne fait pas
La G1 ne dimensionne rien. Elle dit si le sol pose problème, pas quelle fondation choisir. Dans mon expérience de rénovation, j’ai souvent vu des acheteurs croire qu’une G1 suffisait pour déposer un permis. Ce n’est pas le cas : il faut une G2 ensuite.
Quand la G1 est-elle obligatoire ?
Elle est obligatoire pour la vente d’un terrain constructible non bâti situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Le cadre vient de la loi Elan et des articles L112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Elle s’applique aux avant-contrats conclus à partir du 1er octobre 2020.
L’État découpe le territoire en 4 zones d’exposition. Depuis l’arrêté du 9 janvier 2026, les zones moyenne et forte couvrent 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % en 2020. Ce nouveau zonage s’applique aux actes conclus depuis le 1er juillet 2026.
Vérifier son terrain sur Géorisques
Le parcours est simple :
- Ouvrez le site Géorisques et saisissez l’adresse ou la parcelle.
- Consultez la carte du retrait-gonflement des argiles.
- Notez le niveau d’exposition : faible, moyen ou fort.
- Si la zone est moyenne ou forte, commandez la G1 avant de signer l’avant-contrat.
Les cas sans obligation
La G1 n’est pas exigée en zone d’exposition faible, ni dans un secteur où aucune maison individuelle n’est permise. Elle ne vise pas non plus la vente d’un bien déjà bâti.
Qui doit fournir et payer l’étude G1 ?
C’est le vendeur qui doit la fournir, qu’il soit particulier ou professionnel. Il l’annexe à l’avant-contrat (promesse ou compromis) ou, à défaut, à l’acte de vente.
La loi met l’étude à la charge du vendeur, mais rien n’interdit de s’arranger. Par convention, le coût peut être partagé ou transféré à l’acquéreur, en s’appuyant sur la liberté contractuelle et l’article 1608 du Code civil, qui laisse les frais de délivrance au vendeur sauf clause contraire. Je conseille de l’écrire noir sur blanc dans le compromis.
Si l’étude manque au compromis
Ne signez pas en espérant régulariser plus tard. Faites réaliser l’étude avant l’acte définitif, et prévenez le notaire. Sans elle, le vendeur s’expose à une annulation de la vente et à des dommages et intérêts pour manquement au devoir d’information.
Comment se déroule une étude G1 ?
Le bureau d’études procède en trois temps :
- une enquête documentaire et une analyse préliminaire du site ;
- des sondages à la tarière, avec analyses en laboratoire des échantillons ;
- un rapport avec recommandations, conforme à la norme NF P 94-500.
Pour choisir le bureau d’études, vérifiez que son rapport suit bien cette norme et qu’il détaille les sondages réalisés. Demandez deux ou trois devis sur le même périmètre.
Combien coûte une étude de sol G1 ?
Selon une enquête du Pôle Habitat FFB, citée par la Chambre des notaires de la Gironde, le coût moyen est de 1 010 € TTC. D’autres estimations donnent entre 500 et 1 000 € selon la surface et la complexité du terrain. À titre de comparaison, une G2 se situe plutôt entre 1 000 et 2 000 €.
Plusieurs éléments font varier le tarif :
- la surface de la parcelle ;
- l’accessibilité du terrain ;
- le déplacement éventuel d’une foreuse ;
- la localisation.
Comparez les devis ligne par ligne : nombre de sondages, analyses en laboratoire, rapport et déplacement. Ces chiffres sont des ordres de grandeur, pas des tarifs garantis.
Durée de validité de la G1
La G1 est valable 30 ans, à condition qu’aucun remaniement du sol ne soit intervenu depuis. Un terrassement ou un remblai la rend caduque, car le sol étudié n’est plus celui d’origine.
L’étude suit le titre de propriété : elle se transmet lors des reventes. Gardez-la donc avec les papiers du terrain.
G1 ou G2 : quelle différence et dans quel ordre ?
La G1 évalue et diagnostique, la G2 conçoit et dimensionne. Le calendrier est logique : la G1 intervient à la vente, la G2 avant le permis de construire.
La G2 concerne les constructions en zone moyenne ou forte, ainsi que les extensions de plus de 20 m². En dessous de ce seuil, une extension désolidarisée du bâtiment existant n’y est pas soumise. Fournir une G2 ne dispense pas le vendeur de la G1.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une étude de sol G1 et G2 ?
La G1 diagnostique les risques du terrain au moment de la vente. La G2 en tire les conséquences pour le projet et dimensionne les fondations. L’une est à la charge du vendeur, l’autre accompagne la construction.
Qu’est-ce que l’étude de sol G12 ?
La G12 regroupe en une seule mission les phases de la G1 et de la G2 d’avant-projet. Elle peut convenir quand l’acquéreur est déjà décidé, mais elle ne remplace pas la G1 que le vendeur doit annexer à l’avant-contrat.
